Sem reforma urbana, não se resolverá habitação

Não se irá resolver a questão da habitação no país se não se resolver a questão urbana. O alerta é da arquiteta e urbanista Ermínia Maricato, em relevante entrevista concedida a Bruno de Pierro, da Agência Dinheiro Vivo.

Ermínia tem uma ampla folha de serviços no setor, inclusive tendo papel relevante na criação do Ministério das Cidades e do programa “Minha Casa, Minha Vida”.

O Brasil já dispõe de uma política de habitação, de saneamento, mas não de uma política urbana. E sem essa política, não se resolverá o problema da moradia do pessoal de baixa renda.

É impossível se resolver a questão da moradia sem o concurso do capital privado, diz Ermínia. Mas se não amarrar a questão da moradia à reforma urbana, cria-se um círculo vicioso: o governo estimula o investimento em moradia popular; os terrenos urbanos são escassos; ocorre um movimento especulativo que aumenta o preço dos terrenos e das moradias, reduzindo o alcance dos programas habitacionais.

O grande problema é que o planejamento urbano se dá no âmbito dos municípios. E na maioria deles há um franco predomínio do setor imobiliário sobre a prefeitura e a Câmara de Vereadores. Ganha-se no curto prazo. No médio, todos saem perdendo.

“Minha Casa, Minha Vida” significou um enorme salto na produção imobiliária, diz ela. Muitas empresas abriram capital, captaram recursos em Bolsa, aliaram-se a capitais de fora e passaram a comprar terras, montando estoques de terrenos.

Mas – diz Erminia – num ambiente em que não se muda o Estatuto da Terra, grande parte do dinheiro foi arrecadado para renda imobiliária, lucrando em cima da valorização de terrenos e imóveis.

O programa foi muito bem sucedido para atender a classe média – funcionários com estabilidade no emprego, de baixa renda, que correspondiam a 8% do déficit habitacional. As moradias populares ficaram por conta do poder público. Mas a explosão do preço da terra reproduz a exclusão e a segregação.

Para as grandes metrópoles, um dos caminhos da reurbanização seriam as “zonas especiais”, que são áreas de interesse social ou ambiental. O centro de São Paulo é um caso típico. Você declara o Centro uma ZEIS (Zona Especial de Interesse Social). A partir daí, faz um estudo. Vai se constatar uma enorme quantidade de imóveis ociosos. A partir daí, a prefeitura tem um conjunto enorme de instrumentos para revitalizar o local.

Um deles seria o chamado IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano) progressivo, que foi instituído pela Constituição de 1988. Paga-se mais de acordo com o valor da propriedade.

Pelo Estatuto da Cidade, o define-se primeiro no Plano Diretor o que é a função social da propriedade. Depois, as propriedades que não estão cumprindo essa função. Dá-se um prazo, então, para o proprietário construir ou alugar o imóvel ocioso. Vencido o prazo, passa-se à urbanização compulsória: ou constrói ou o imóvel será taxado progressivamente com um IPTU maior.

Há a possibilidade também da prefeitura ter o direito de preferência na compra de imóveis, pagando com títulos da dívida.

Provavelmente a grande reforma que ainda falta ao país seja a reforma urbana.

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